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购买美国房产写谁名字有讲究?四种情况深度解析!

发布时间:2019-05-13文章来源:网络
在过去近十几年时间里,众多家庭财富的累积都和一个因素有关——房地产,投资越早,投资越多,越有利于家庭财富累积。
据全美地产经纪人协会(NAR)发布的《2018年美国住宅房产国际买家报告》显示,从2017年4月到2018年3月期间,海外买家在美国购买的房产数量以及购房开支,均达到了历史最高水平。
 
购买美国房产写谁名字有讲究?四种情况深度解析!
 
中国买家连续第4年成为在美国房产市场投资最多的海外买家,这一年共购买40,400套房产,其总投资额达到304亿美元!
 
购买美国房产写谁名字有讲究?四种情况深度解析!
 
不过,买房必然要涉及产权问题,在购买美国房产时应该买在谁的名下,才能更好实现投资目的呢?
 
一般来说,应该从是否有利于资产保护,是否能够有效减税,是否有利于房产传承这三方面进行考虑。
1、资产保护
对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因,有人对你提出了诉讼,或者婚姻发生变化了等等。
 
2、税务减扣
产权名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税(income tax),资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。在符合税法规定的前提下,合理降低税务,是每个投资者必须追寻的。
 
3、传承流畅
房产投资以集聚房产的投资组合(propertyportfolio)为工具,利用时间来致富,所以将来房产的传承,能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本,是一个需要考虑的问题。
 
我们按照美国房产常见的四种持有形式,分别进行分析:
1、个人
买在个人名下,则所有权就是个人的。如果自己个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受了伤诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。
买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖、租赁等事宜。
当你把所有权传承给子女时,会涉及遗产税。绿卡和公民遗产税免税额为500万美元左右。
买在个人名下,则收益权归你自己。
如果房屋出租,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。
如果租赁净收入为负,则可以减扣你的个人收入,减少你的税负。如果将房产出售,则增值部分需要交纳资本增值税。
 
2、 联名
基本上和个人一样。联名有两种形式,一种是 Joint tenancy,另外一种是 Tenancy in common。
两者最大的区别在于 Joint tenancy 中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而 Tenancy in common 则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。
所以一般夫妻或者家人关系会用 Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用 Tenancy in common。
 
3、公司
买在公司名下的房产归公司所有,但是公司不同于个人和联名,它是法律意义上的实体。
公司名下的资产由公司来控制,所以如果你把房产买在你自己的公司名下,那么房产的任何事情还是由你来处理和控制。
由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,房产的净租金收益,房产的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。
公司名下房产的传承比较简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。
 
4、信托
信托有很多种,家庭信托是一种常用的形式。
信托主要构成
一是trustee,就是信托管理人或者是控制人。
二是信托本身,trust。
三是收益人,beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。
 
TRUST
买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。
信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它名下的资产会得到很好的保护。
信托的管理控制人是trustee,可以是个人,也可以是公司。
信托的整个运作和分配是由trustee来控制的,所以只要更换trustee就可以达到传承的目的。
买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。
信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它名下的资产会得到很好的保护。
信托的管理控制人是trustee,可以是个人,也可以是公司。
信托的整个运作和分配是由trustee来控制的,所以只要更换trustee就可以达到传承的目的。
 
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